Entrada e FGTS
Como usar o FGTS na compra do imóvel: regras e usos
Quem pode usar, em que parte da compra ele entra e o que acontece com quem aderiu ao saque-aniversário.
Entrada parcelada na obra: como funciona e quanto fica por mês
Em lançamentos, a entrada não precisa sair toda de uma vez. Veja como ela é dividida até as chaves, o que corrige o valor e o que conferir antes de assinar.
Revisado por Giovani Ivanski e Adriane Alves, corretores de imóveis da Selim Imóveis.
Para muita família, o que trava a compra não é a parcela do financiamento. É a entrada. Juntar dezenas de milhares de reais de uma vez, pagando aluguel, parece impossível.
Em imóvel na planta, a conta costuma ser outra: a entrada é dividida em parcelas com a construtora enquanto o prédio é construído. Quando as chaves chegam, boa parte dela já foi paga.
O que é a entrada
O banco financia uma parte do valor do imóvel. Quanto, depende do banco, do programa e da sua renda. A entrada é a diferença entre o preço do imóvel e o que o banco financia.
Essa diferença pode ser coberta de três jeitos, que se somam:
- FGTS, se você tem direito a usar;
- subsídio do Minha Casa, Minha Vida, para quem se enquadra na faixa de renda;
- o que sobra, que em lançamentos costuma ser parcelado com a construtora.
Como a entrada é dividida na planta
Cada construtora monta o seu fluxo, mas ele quase sempre tem estas partes:
- Ato ou sinal: um valor menor, pago na assinatura.
- Parcelas mensais: divididas até a entrega das chaves.
- Parcelas intermediárias: alguns fluxos têm reforços semestrais ou anuais, que baixam a mensal.
Um exemplo com números
Um exemplo simples, só para mostrar a lógica. Os valores reais mudam de imóvel para imóvel.
| Valor | |
|---|---|
| Preço do imóvel | R$ 300.000 |
| Financiado pelo banco | R$ 240.000 |
| Entrada | R$ 60.000 |
| FGTS usado na entrada | R$ 20.000 |
| Ato na assinatura | R$ 4.000 |
| Restante em 30 parcelas mensais | R$ 1.200 por mês |
Nesse caso, a família não precisa ter R$ 60 mil guardados. Precisa de R$ 4 mil na assinatura e de R$ 1.200 por mês até as chaves.
Duas coisas que entram na conta
Correção pelo INCC. As parcelas pagas à construtora costumam ser corrigidas pelo INCC, o índice que mede o custo da construção, até a entrega. A parcela de R$ 1.200 do exemplo vai subindo um pouco ao longo da obra.
Juros de obra. Quando o financiamento é contratado ainda na planta, o banco cobra, durante a construção, juros sobre o valor que já liberou para a construtora. A amortização da dívida só começa depois. Por isso, nesse período você pode ter duas contas ao mesmo tempo: a parcela da entrada e os juros de obra. Veja como eles funcionam, com números.
Nenhuma das duas é surpresa, desde que alguém coloque no papel antes da assinatura.
O que conferir antes de assinar
- Quantas parcelas mensais são e se o prazo bate com a data de entrega.
- Se o fluxo tem parcelas intermediárias, quantas e de quanto.
- Qual índice corrige as parcelas e até quando.
- Quanto devem ficar os juros de obra, mês a mês.
- Quando começa a parcela do banco.
- Qual é a data de entrega e o prazo de tolerância do contrato, que por lei é de no máximo 180 dias.
Como a gente faz
Para cada imóvel, a gente monta essa conta por escrito, com a sua renda: quanto vai de FGTS, quanto de subsídio, quanto fica por mês até as chaves e quanto fica depois. Você compara as opções com os números na mão, antes de visitar.
